НЕ ЗАМАГНИТИЛОСЬ…

Открытие ТЦ в подмосковном Звёздном может оказаться под угрозой срыва.

Всё, происходящее с торговым центром в последние годы, с точки зрения муниципального управления, напоминает нашей редакции дурной фильм ужасов. Еще не так давно, в статьях «ЦЕТР ПРЕТКНОВЕНИЯ» и «ХОЖДЕНИЕ ПО МУКАМ» мы писали о том, во что вылилась деятельность в торговом центре ООО «Феникс» и его «помощников». Писали, также, и о многомиллионном ущербе, который озвучивали в городской администрации (с этим материалом наши читатели могли ознакомиться в статье «ПЕТЯКШЕВ — 25 МИЛЛИОНОВ РУБЛЕЙ, НО ПОДПИСЬ НЕ ЕГО»).

Однако, события с самым крупным в городе торговым центром, похоже, вновь идут трудным путём.

26 октября 2022 года состоялся аукцион (в электронной форме) на право заключения договора аренды здания торгового центра, общей площадью 4740 кв.м., расположенного по адресу: Звёздный городок, д. 23. Целевое назначение использования: размещение торгово-офисных помещений. Победитель определен, протокол аукциона выпущен и опубликован.

Однако, дьявол, как известно, кроется в деталях… Редакция подробно изучила конкурсную документацию, а также, результаты аукциона. Обратим внимание на подробности.

Городской администрацией начальная цена договора аренды была установлена в 17 483 960,00 рублей в год, без учета НДС. Это, примерно, 1 457 000 рублей ежемесячно (без НДС). Стартовая цена абсолютно адекватна. Она определялась на основе, специально проведенной для торгового центра, экономической оценки стоимости аренды квадратного метра, которая учитывала и удаленность от Москвы, и режим ЗАТО, и покупательскую способность населения на закрытой территории. Срок действия договора не малый — 15 лет. При добросовестном арендаторе длительный контракт, конечно, пошел бы на пользу, ведь это стабильный и прогнозируемый неналоговый доход в бюджет, который так необходим городу.

Однако, идем далее. В аукционе приняли участие четверо: ООО «ЗВЕЗДНЫЙ -ЛАДА», Акционерное общество «ТАНДЕР» (торговая марка «МАГНИТ»), Индивидуальный предприниматель Шепилов А.А., а также, Индивидуальный предприниматель Шеламова Т.И.

Победителем аукциона признан предприниматель из г. Санкт-Петербург Шепилов Александр Александрович, который предложил наибольшую цену договора, аж в 37 677 933,80 рублей. Эта сумма выше стартовой, более чем в 2 раза. Таким образом, аренда, подлежащая уплате в городской бюджет, составляет уже около (!) 3 140 000 ежемесячно. Чем больше — тем лучше? Но, к сожалению, не все так просто…

По мнению редакции, принимая во внимание особенности ЗАТО и количество проживающего населения, предложенная ИП Шепиловым А.А. цена договора, существенно завышена и находится либо за гранью рентабельности, либо на её границе. В обоих случаях, для ИП экономическая нецелесообразность сделки, по мнению редакции, очевидна. Выдерживать ежемесячную арендную плату более чем в 3 млн. рублей, нести операционные расходы и, при этом, получать прибыль в условиях закрытого городка, чрезвычайно трудно.

В настоящее время мы проверяем информацию о том, что федеральная торговая сеть «МАГНИТ» (АО «ТАНДЕР»), которая уже работала в Звёздном, является одним из крупнейших ритейлеров в стране с огромным оборотом и, помимо, продуктового, имеющая целый ряд других направлений продаж, — не стала поднимать цену договора выше 2 000 000 рублей.

Получается, что впервые, крупная торговая сеть участвовавшая в аукционе Звёздного городка напрямую, была готова использовать муниципальное имущество без посредников, но… проиграла аукцион.

Напомним, что, ранее, магазин «МАГНИТ» получал помещения ТЦ в субаренду через посредника, а именно, через, скандально известное ООО «Феникс» , а сеть «Дикси», также, получала здание бывшего ателье, в субаренду и, также, через посредника.

Вместе с тем, именно, двукратное повышение стоимости договора позволило ИП Шепилову А.А. выиграть этот аукцион и вплотную подойти к получению прав на использование здания торгового центра Звёздного городка в течение 15-ти лет.

Обратим внимание еще на один факт. Согласно протокола, участником данного аукциона, сделавшим предпоследнее предложение о цене договора, признана ИП Шеламова Т.И. Её цена, также, двукратно превышает начальную стоимость договора и, при общей многомиллионной стоимости сделки, отличается от суммы, предложенной ИП Шепиловым А.А. всего на 87 419 рублей!

Фактически, ИП Шепилов А.А. предлагает 37 677 933,80 рублей, а ИП Шеламова предлагает 37 590 514,00 рублей в одном аукционе за один объект. По мнению редакции, это может говорить о «парной работе» предпринимателей на аукционе.

Не обоснованное завышение цены договора по предварительному сговору между субъектами предпринимательства, с целю получения прав на использование недвижимости на длительный срок, сегодня является распространенным явлением. Предприниматели выходят на аукционные мероприятия в тандеме, существенно завышают стоимость, тем самым, исключая конкурентов, и страхуют друг друга. Не пройдёт первый — значит пройдет второй.

Не редко в таких случаях, после победы на аукционе, недобросовестные предприниматели получают согласие у собственника (в данном случае городская администрация) на сдачу помещений в субаренду, поскольку это является частью коммерческой деятельности по договору, затем, получают доход от привлеченных субарендаторов, а платежи в бюджет, при этом, попросту задерживают или вовсе не платят под различными предлогами.

В результате, через несколько месяцев собственник (администрация) подаёт в суд, а дальше начинается затягивание и, без того, долгого процесса, в ходе которого недобросовестный арендатор продолжает исправно получать доход от субаренды.

При этом администрация попадает в положение, когда сама не заинтересована в остановке работы объекта, поскольку это ухудшает социальные условия проживания в муниципалитете и вызывает негативную реакцию населения. Собственно, в Звёздном городке так уже было, когда администрация предъявляла обоснованные претензии к ООО «Феникс» и настаивала на освобождении помещений торгового центра. Лица, возможно, обеспечивающие коммерчески интересы этой фирмы, активно распускали слухи о желании городской администрации прекратить деятельность, именно, магазина «МАГНИТ», что не соответствовало действительности.

Далее, возможно и банкротство предпринимателя и перезалог прав, и даже победа администрации в суде, но невозможность взыскания долга по аренде, ввиду отсутствия средств и имущества у должника…

Слабо верится, но возможно, индивидуальный предприниматель не «рассчитал силы» при участии в аукционе и, попросту, прогадал, завысив цену?

Хочется верить, что само АО «ТАНДЕР» не замешано в этой, вероятно, «тёмной» истории.

Можно ли было предотвратить?

Аукционные мероприятия всегда дают возможность появления «кота в мешке». Так уж устроен 44-й Федеральный закон. Однако, существует ряд инструментов, которые позволяют существенно снизить риск появления на конкурсных и аукционных процедурах банальных аферистов.

Одним из таких является требование обеспечения исполнения договора. Эта, довольно распространенная и эффективная финансовая мера, которая позволяет отсеять существенное количество несостоятельных контрагентов еще на стадии подачи документов, однако, в случае с торговым центром, администрация города эту меру почему то не приняла.

Возможно на это повлияли новые положения ч. 64.1 ст.112 Федерального закона №44, которые дают право местным администрациям до 31 декабря 2022 года не устанавливать требования обеспечения исполнения контракта. Эти изменения в законе частично были направлены на поддержание предпринимателей и уровня экономического развития в стране на фоне санкционного давления. Были и соответствующие правительственные рекомендации.

Редакция надеется, что городским властям, все же, удастся без ущерба бюджету запустить работу торгового центра, с учетом высокого социального запроса населения на доступ к продуктам и промтоварам в средней ценовой группе. Для этого сохраняется достаточное количество рычагов управления действиями контрагента. Это и необходимость письменного согласования субарендаторов, и возможность расторжения договора уже при первых случаях неисполнения обязательств и т.д. У администрации Евгения Баришевского есть успешная судебная практика в этом вопросе. Известно, что соответствующие консультации проведены администрацией в областном правительстве, где понимают необходимость наличия в городе доступной торговой сети.

Впрочем, многое станет понятным по итогам переговоров администрации с победителем аукциона.

Редакция газеты «ВЗГЛЯД С ОРБИТЫ» будет следить за развитием событий.

Материал редактируется.

www.orbitalview.ru

Protokol-aukciona-AE-ZVG22-2980-ost